家賃滞納と明渡し
明渡し請求の条件
賃借人が数ヵ月も家賃を滞納している場合，賃貸人は契約を解除し，家屋の明渡し請求をすることができます．それまでの滞納家賃についても，同じ訴訟
の中で請求することができます．
ここで注意すべきは，賃貸借契約書上では賃料を一度でも支払わなければ契
約を即時解除できる旨の記載があっても，特段の事情がない限り催告なしには
解除できないことです．
債務者や連帯保証人の再調査
債務者の最新の勤務先や職業を改めて調査しましょう．連帯保証人がいる
場合は連帯保証人の勤務先や職業も調査しましょう．
押さえるべき財産の調査も重要です．折角裁判で勝訴しても，財産のあり
かが不明だったり，財産がなければ，滞納家賃の回収が困難になるのは，い
うまでもありません．
明渡しまでの流れ
内容証明郵便による契約解除
「滞納延滞賃料を本書到達後○○日以内に支払え，万一期限までに支払わ
ない場合は賃貸借契約を解除する」旨を，配達証明付内容証明郵便で債務者
に送付します．
内容証明郵便を送付した時点で賃借人から和解を申入れてきた場合は，明
渡しを確実なものとするため，簡易裁判所に起訴前の和解（即決和解）を申
立てて和解調書を作っておいた方が良い場合があります．逆に相手方から何
の反応もないようであれば，裁判を申立てて判決をとります．
↓
占有移転禁止の仮処分
裁判中に建物の占有者が代わってしまうのを防ぐために，この仮処分を申
立てておいた方がよい場合があります（これには普通，家賃の６ヵ月程度の
保証金を供託する必要があります）．
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債務名義の取得
裁判の判決や和解調書といったものが債務名義（強制執行できることが書
かれてある公的書類）になります．
↓
建物明渡し・動産執行の申立て
これは，賃借人などの相手方を建物から追い出し，残っている動産を運び
出す強制執行です．
まず催告日に，執行官と共に建物の所在場所に出向き，執行官に「何日ま
でに退去せよ，任意に退去しなければ強制執行する」旨を宣告してもらいま
すが,その日までに退去されなければ，強制執行することになります．
債務者が留守だったり，立入りを拒んでも，執行官から手配された「鍵屋」
にドアの鍵を開けさせ，これも手配された運搬業者に動産を運び出させます．
そして作業が終わったら鍵を付け替えます．
強制執行するには，裁判所への予納金，運搬業者や「鍵屋」などの費用が
必要となります．
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